城市更新是一项重要的民生工程，旨在改善老旧城区的居住环境、提升居民生活品质，同时重新根据城市规划合理调配资源，提升国土空间的利用率，缓解城市高密度人口居住需求。然而，在实际推进过程中，一些立项较早的老旧城市更新项目目前开发时序缓慢，亟需引起重视。

原因分析：

1、老旧城市更新项目市场主体前期投入较大，加之项目周期延长导致过渡安置成本不断增加，市场主体资金压力不断增加

因项目启动时间早，市场主体前期为快速推动项目，获取商业银行融资贷款支持，且在房地产行业上行的背景下，提供的搬迁补偿安置条件往往较高，但因各种主客观因素，市场主体无法按时序完成物业权利人核实、搬迁补偿谈判、清租等环节，导致项目周期延长，随着过渡安置成本不断积累，市场主体逐渐无法解决现实的过渡安置问题，又基于利益分割可能导致预期收益难以填平投入成本等各种因素的考量，市场主体往往又不愿寻求其他市场主体合作，直接影响项目的后续开发。

2、老旧城市更新项目实施难度增大，项目经济效益已与项目立项时的经济测算不相匹配，市场主体缺乏开发动力

部分市场主体内部资金运作不规范，完成项目首期开发后即将大部分收益分配腾挪，导致尾期项目缺少开发成本，加之老旧城市更新项目分期实施后，尾期项目通常经济效益不高，市场主体怠于推进后续开发。还有个别项目因为上层规划的调整，法定图则修编导致原批复的专项规划无法继续实施，需要重新调整规划，但市场主体经重新测试调规经济效益较低，因此协调各相关主管部门的积极性不高。

3、老旧城市更新项目盘活、清退实施难度大

因城市更新项目涉及物业权利人数众多，权利主体诉求多元，相关经济关系复杂，核算原市场主体投入的合理成本难度较大，耗时较长，新市场主体面临较大的财务风险，对于接管老旧城市更新项目相对谨慎，即使城市更新主管部门牵头实施项目清退工作，在未彻底理清相关经济关系的情况下，无法实质完成项目清退，导致老旧城市更新项目即使在客观无法继续实施的情况下，也无法有序退出市场。

对策建议：

1、加强城市更新单元有效期管理，定期开展计划清理工作

由城市更新和土地整备主管部门牵头，对老旧城市更新项目梳理分类，针对不同类型的城市更新项目实施分类整改；约谈城市更新项目的申报主体，发放整改通知书并提出限期整改要求，对于未能按期完成相关整改工作项目，及时启动计划情理程序。

2、加强城市更新项目专项规划审批与片区城市规划的衔接

城市更新和土地整备主管部门应加强与规划行政主管部门的沟通交流，片区法定图则修编涉及已批规划的城市更新项目时，应确保市场主体与规划主管部门之间沟通渠道畅通，市场主体反映切实需求便捷，对项目规划进行重大调整时，还应当就调整规划草案征询公众意见，公众对控制性详细规划草案提出重大异议的，规划行政主管部门应当通过召开座谈会、论证会、听证会等方式进行充分论证并根据公众的意见对调整规划草案进行修改和完善。

3、建立完善城市更新项目盘活、清退机制

目前关于城市更新项目清退的机制仅局限于城市更新主管部门对城市更新单元实施有效期管理的措施，而关于城市更新单元相关的行政许可撤销后，市场主体与相关土地权利主体、物业权利主体已经建立的经济关系如何厘清、市场主体应承担何种法律责任目前缺乏清晰的机制，相关的政策指引也暂不明朗，因此，由城市更新和土地整备部门牵头建立完善城市更新项目盘活、清退制度，明确市场主体各方权利义务，划定城市更新项目财务成本的测算依据，规范城市更新盘活、清退程序，保障城市更新项目有序盘活、退出。