1.1 政策护航，低空经济发展根基稳固

深圳在低空经济政策布局上展现出非凡的前瞻性。全国首部低空经济立法的落地，宛如为低空经济发展量身定制的 “行动指南”。该立法从空域管理、产业扶持、安全监管等多个维度进行规范，明确了低空经济产业定位，并配套出台财政补贴、税收优惠等政策，如同给市场主体注入了一剂 “强心针”，极大地激发了市场活力，吸引大量优质资源涌入低空经济领域。

1.2 基建突破，构建低空立体网络

在深圳的低空领域，一幅立体的发展画卷正徐徐展开。在物流空港带（0 - 150 米），美团如同一位 “低空物流先锋”，在南山科技园精心布局 57 个微型起降点。这些起降点就像城市低空的 “毛细血管”，将原本 15 分钟的配送圈延伸至 7 公里半径，让生鲜、药品等商品实现 “极速达”，不仅满足了市民对即时配送的迫切需求，还大幅降低了物流成本，开启了城市低空物流的新篇章。

载人通勤层（150 - 300 米）则迎来了东部通航的 “空中摆渡车”。这条航线开通首月，就凭借 “高效、便捷” 的优势，吸引超过 1.2 万人次尝鲜。想象一下，以往从大鹏到福田可能需要数小时的地面车程，如今乘坐 “空中摆渡车”，短短十几分钟就能抵达，极大地缓解了地面交通拥堵，为高端商务出行和应急出行提供了全新选择，让城市交通实现了 “空中提速”。

在应急通道（300 - 1000 米）方面，深圳在疫情期间上演了一场 “低空救援奇迹”。深圳疾控中心借助低空通道，将核酸样本运输时效提升 4 倍。以往需要数小时才能完成的样本转运，通过低空运输，能以最快速度送达检测中心，为疫情防控的快速响应和精准决策提供了有力支撑，充分彰显了低空应急通道的重要价值。此外，深圳首创的空域时空网格系统，堪称低空管理的 “智慧大脑”。它将城市上空精细划分为 10m×10m×10s 的立体单元，实现了对低空飞行器的精准规划和高效管理，有效避免空中交通拥堵，为低空经济规模化发展奠定了坚实基础。

1.3 融资难题，传统模式难以破局

尽管深圳低空经济发展成绩斐然，但在基础设施建设方面，却面临着资金投入大、回报周期长的 “拦路虎”。以一个中等规模的通用机场建设为例，从前期规划设计、土地征收，到中期工程建设、设备采购，再到后期运营筹备，整个过程就像一场 “资金马拉松”，往往需要数十亿资金投入。而且机场建成初期，客流量和货运量有限，运营收入难以覆盖成本，回收投资成本可能需要 10 年甚至更长时间。

传统融资渠道，如银行贷款和政府财政拨款，在面对低空基础设施建设需求时，显得 “力不从心”。银行贷款受风险管控限制，对低空基础设施这类资产流动性差、收益不确定的项目，贷款审批条件苛刻，额度有限；政府财政资金虽能提供一定支持，但由于地方财政支出项目众多，难以持续、足额满足建设需求。因此，寻找新的融资模式迫在眉睫，而 REITs 的出现，为破解这一困境带来了新希望。

2.1 概念与运作：一场资产证券化的 “魔法秀”

REITs（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，是一种创新型的金融工具。就像一个 “资产魔法盒”，它通过公开发行股份或受益凭证的方式，广泛汇集社会公众和机构投资者的资金，然后将这些资金交由专门的投资机构进行房地产投资经营管理。投资机构在运营过程中，会将投资综合收益按照一定比例分配给投资者。

它通过向公众发行股份或受益凭证，广泛募集社会资金。这些资金由专业投资机构管理运作，投向房地产相关项目，再将项目收益按比例分配给投资者。

低空基础设施 REITs 则是将这一 “魔法” 应用于低空领域。原始权益人（如拥有低空基础设施项目的企业）将通用机场、无人机起降点、低空通信导航设施等资产整合，以此为基础发行 REITs 产品。投资者购买份额后，就成为这些低空基础设施资产的 “小股东”，有权按份额获得收益。在整个运作过程中，基金管理人负责产品整体管理，就像 “大管家”，制定投资策略、监督资产运营、分配收益；同时，会委托专业运营管理机构负责底层项目日常运营，确保项目高效运转。

2.2 优势凸显：对比传统融资的 “三大法宝”

与传统融资方式相比，REITs 在低空基础设施融资领域拥有 “三大法宝”。其一，它能将流动性差的低空基础设施不动产，变成高流动性的证券产品。传统低空基础设施资产交易难度大，就像 “笨重的大象” 难以移动；而 REITs 通过证券化，将其拆分成小额基金份额在证券市场交易，让投资者能轻松买卖，实现资金快速进出，如同给资产装上了 “灵活的翅膀”。

其二，REITs 采用多元化投资组合，有效降低单个项目风险。它不会把 “所有鸡蛋放在一个篮子里”，而是同时投资多个不同类型、区域的低空基础设施项目。例如，一个 REITs 产品可能同时投资通用机场、无人机物流配送中心、低空通信基站。这样，当某个项目因市场波动或政策变化出现问题时，其他项目的稳定收益能起到缓冲作用，让投资风险更可控，增强投资者信心。

其三，REITs 具有高分红比例，能为投资者提供稳定现金流回报。根据规定和市场实践，REITs 通常需将大部分（不低于 90%）可分配收益用于分红，这使其更像固定收益类产品。对于追求稳健收益的投资者，如养老基金、保险公司和风险偏好低的个人投资者来说，极具吸引力。以国内某已上市基础设施 REITs 为例，过去几年平均年化分红收益率达 6% - 8%，为投资者带来了可观且稳定的收益。

在国外，REITs 已广泛应用于交通、能源等基础设施领域并取得良好效果。美国自 20 世纪 60 年代 REITs 诞生后，经过多年发展，其 REITs 市场成为资本市场重要组成部分，大量社会资本通过 REITs 投入基础设施建设，实现了政府与投资者的 “双赢”。我国自 2020 年启动基础设施 REITs 试点以来，也在不断探索实践，已成功发行多单产品，涵盖产业园区、仓储物流、收费公路等领域，这些经验都为深圳发展低空基础设施 REITs 提供了宝贵借鉴。

3.1 核心内容：严格规范保障项目质量

3.1.1 项目准入：层层筛选的 “高标准关卡”

项目准入需满足多方面严格要求。首先要符合国家战略与政策，确保项目发展方向正确；权属必须清晰，资产完整，避免后续纠纷；运营要稳定，收益良好，具备持续盈利能力；规模达标且参与方信用佳。

以某通用机场项目申报为例，相关部门进行了全面细致的审查。先确认项目符合国家通用航空产业发展战略，与当地产业布局和经济发展需求契合；深入核查权属情况，确保土地、建筑物和设备设施所有权明确；通过分析过往运营数据，发现航班起降架次、旅客吞吐量和货邮吞吐量稳定增长；在收益方面，机场通过航空性和非航空性业务实现持续盈利，具备稳定现金流。同时，项目各参与方信用记录良好、经验丰富，最终通过 “关卡”，获得发行资格。

3.1.2 主体资质：明确各方角色与责任

对原始权益人、基金管理人、资产支持证券管理人、托管人等参与主体资质作出明确规定。原始权益人需合法存续、权属清晰、信用稳健、内控健全且持续经营；基金管理人需满足法规要求，具备专业团队和风控体系；资产支持证券管理人需有证券发行经验和金融分析能力；托管人需为合规金融机构，保障资金安全。

在某低空基础设施 REITs 项目中，原始权益人是低空经济领域的 “资深玩家”，拥有多个项目所有权和经营权，行业口碑良好；基金管理人是专业资产管理公司，有丰富 REITs 管理经验和专业团队，能科学决策、有效风控；资产支持证券管理人是知名证券公司，在证券发行销售方面实力强劲；托管人选择大型国有银行，其完善的资金托管和风控体系，确保资金安全合规使用，各方各司其职，协同推进项目。

3.1.3 发行流程：严谨有序的 “操作指南”

发行流程包括发改委推荐、证监会及交易所审核、发行上市等环节。发改委推荐环节审核项目是否契合战略、权属及手续合规性；证监会及交易所审核产品文件，包括招募说明书、基金合同、法律意见书等，确保项目合规、资产优质、估值合理。

审核过程中，各部门严格把关。如证监会及交易所对招募说明书中投资策略、收益分配等内容仔细审查，保证信息真实准确；对基金合同中各方权利义务条款严格审核，保障合法权益；对法律意见书专业评估，排除法律风险。发行上市阶段，通过路演吸引投资者，上市后实现资产证券化交易。

3.1.4 运营管理：持续发展的 “护航机制”

基金管理人委托专业机构运营底层项目，保障公共服务。原始权益人可通过扩募注入优质资产，提升基金价值。某低空基础设施 REITs 运营时，基金管理人委托专业机场运营公司管理通用机场，通过优化航班调度、提升服务质量，提高运营效率；原始权益人将新开发的无人机物流园区扩募注入，为基金带来新盈利点，提升市场价值。

3.2 创新亮点：深圳模式的独特魅力

3.2.1 制度创新：特区先行的 “大胆探索”

深圳利用特区立法权，制定贴合本地低空经济的法规，为全国提供制度创新范本。在空域使用审查上，结合本地空域紧张、飞行活动频繁的特点，制定更严格细致的标准，确保项目建设运营不影响空中交通秩序和安全；在分红机制上，探索建立与低空经济产业发展周期匹配的动态分红制度，根据项目盈利和市场变化灵活调整分红比例，既保障投资者基本收益，又让其分享产业发展红利。

3.2.2 监管模式创新：协同联动的 “智慧监管”

深圳构建多部门协同监管体系，融合金融监管与空域、民航等部门监管，实现信息共享，提升监管效率。实际监管中，各部门建立高效沟通协调机制和信息共享平台。金融监管部门审核项目财务状况和合规性时，与空域管理部门、民航监管机构沟通，了解空域使用和飞行安全情况；空域管理部门审批项目空域使用申请时，参考金融监管部门对项目资金和财务稳定性的评估结果，及时发现解决问题，防范风险。

3.2.3 产品设计创新：灵活多元的 “融资利器”

根据低空基建特点，深圳在产品设计上进行创新。设置长存续期，与项目长投资回报周期匹配，为项目长期稳定运营提供资金保障；采用固定与浮动结合的分红模式，项目运营初期保证投资者稳定收益，盈利增长时让其获得更高回报。此外，推出 “REITs + 产业基金” 组合工具，产业基金在项目前期提供启动资金，支持规划建设；项目稳定运营后，通过 REITs 实现资产证券化，为产业基金提供退出渠道，吸引更多社会资本参与，实现资金良性循环。

4.1 推动深圳低空经济发展：注入强劲动力

该指引为深圳低空经济发展注入 “源头活水”。通过发行 REITs，能吸引大量社会闲散资金投入低空基础设施建设，为通用机场扩建、无人机物流网络完善等项目提供充足资金；引入专业运营机构，带来先进管理经验和技术，提升项目运营效率和服务质量；随着 REITs 项目发展，吸引基金管理公司、证券公司、咨询机构等众多相关机构集聚，形成完整产业生态链，进一步推动低空经济发展。

4.2 全国新基建融资借鉴：提供示范样本

深圳的实践经验为全国新基建融资提供了宝贵参考。其制度设计、监管模式和产品创新，为各地开展新基建 REITs 业务提供了制度框架和创新思路。各地可根据自身实际，借鉴深圳经验，制定适合本地的 REITs 发展政策和实施方案，推动新基建融资创新，吸引更多社会资本参与新基建建设，促进全国新基建事业蓬勃发展。同时，深圳的成功实践也将增强市场对新基建 REITs 的信心，吸引更多投资者关注，推动 REITs 市场整体发展。

深圳低空基础设施 REITs 发行合规指引是一次极具意义的创新实践。它通过严格规范的制度、创新的监管模式和灵活的产品设计，为新基建融资提供了有效解决方案。未来，随着指引的深入实施，有望推动深圳低空经济实现跨越式发展，成为全国低空经济发展的 “标杆”。同时，其创新经验也将在全国范围内发挥示范引领作用，为我国新基建融资不断创新提供动力，助力低空经济等新兴产业迎来更广阔的发展空间，为经济高质量发展注入新动能。