一、政策背景与概述

 深圳市作为中国改革开放的前沿阵地，经过40多年的高速发展，已从一个边陲农业县转变为国际化大都市。然而，随着城市化进程的深入，深圳面临着土地资源紧张、空间结构不合理、产业升级需求迫切等挑战。在此背景下，城市更新成为深圳实现可持续发展的重要途径。

2025年，深圳市继续深化城市更新政策改革，以适应新形势下城市发展需求。最新出台的拆除重建类城市更新政策，旨在通过优化城市空间结构、提升土地利用效率、完善公共服务设施、促进产业转型升级，实现高质量发展。

2025年上半年，深圳市住房和建设局相继发布了《关于规范城市更新实施工作的若干意见》和《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》等重要政策文件，对拆除重建类城市更新项目的审批流程、补偿标准、容积率调整、产业导向等方面进行了系统规范。

这些政策的出台背景主要包括：

1.优化城市空间结构：解决城市功能布局不合理、土地利用效率低下等问题，推动城市空间结构优化和品质提升。

2.促进产业转型升级：通过城市更新引导产业结构调整，促进传统产业向高端化、智能化、绿色化方向发展，培育新兴产业和未来产业。

3.增加保障性住房供给：落实国家保障性住房建设要求，多渠道增加保障性住房供应，缓解住房供需矛盾。

4.解决历史遗留问题：针对存量城市更新项目面临的共性问题，从计划统筹、规划优化、用地管理、税收优惠、融资支持、提高效率、促进实施等方面对现有政策进行细化和完善，加快推进项目实施。

本文将全面解读深圳市最新拆除重建类城市更新政策，重点分析审批流程、补偿标准、容积率调整、产业导向等方面的具体规定，并探讨这些政策对福田、南山、宝安等不同行政区的影响，为相关方提供政策参考。

二、拆除重建类城市更新项目审批流程

（一）城市更新单元计划管理

深圳市拆除重建类城市更新项目的审批流程始于城市更新单元计划的申报与审批。根据最新政策，城市更新单元计划管理主要包括以下几个方面：

1.计划有效期管理：城市更新单元计划公告未明确有效期且城市更新单元规划未经批准的，各区城市更新部门、市前海管理局应自《关于规范城市更新实施工作的若干意见》施行之日起30日内，对上述城市更新单元计划统一按照《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》设定有效期，并对项目可实施性进行研究，针对不具备可实施性的项目，按程序确认后公告失效。

2.计划有效期延长：已明确有效期的城市更新单元计划，经区政府或市前海管理局审查并明确因政府原因导致超过计划有效期的，计划有效期可根据实际情况从本意见施行之日起或原城市更新单元计划有效期截止之日起顺延，单次顺延时间不超过1年。

3.规划草案申报要求：城市更新单元计划申报主体应至少在计划有效期届满前3个月，将符合《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》要求的城市更新单元规划草案，报送有关部门审查。

4.计划失效情形：有效期内城市更新单元规划草案已完成公示程序但未获批准的，应在城市更新单元计划有效期内按规定上报审批；自城市更新单元规划草案公示结束之日起3个月内城市更新单元规划未获批准且已过计划有效期并未完成延期的，城市更新单元计划由各区城市更新部门、市前海管理局确认并公告后失效。

5.特殊情形处理：城市更新单元涉及提前拆除部分建筑物情形的，各区城市更新部门、市前海管理局在确认并公告城市更新单元计划失效前，应督促计划申报主体厘清城市更新单元涉及的经济关系及法律关系。

（二）城市更新单元规划审批

城市更新单元规划是城市更新项目实施的重要依据，其审批流程主要包括以下环节：

2.规划修改程序：对于本意见施行之日前已经批准城市更新单元规划但尚未签订国有建设用地使用权出让合同的城市更新项目（含城市更新单元内未签订土地使用权出让合同的部分用地），在保持规划批准的非商业类建筑面积不变的前提下，减少商业类建筑面积，不涉及地块功能改变的，可无需申请规划修改，直接在用地批准或用地规划许可阶段同步研究确定；涉及地块功能改变，但不涉及单元主导功能改变的，可按照城市更新单元规划非强制性内容的修改程序申请3.规划容积校核：本意见施行之日前已批准列入城市更新单元计划但尚未批准城市更新单元规划的城中村改造项目，经区政府或市前海管理局确认2年内可确认实施主体的，可按照《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》第八条规定对规划容积进行校核，不受现状容积率不低于 2.5 限制。

4.规划调整机制：对于经区政府或市前海管理局同意的因公共利益提前拆除部分物业的项目，可以将临近的多个项目统筹考虑，重新划定城市更新单元拆除范围，并按规定编制城市更新单元规划

（三） 实施主体确认与用地审批

在城市更新单元规划获批后，需要进行实施主体确认和用地审批：

1.用地审批：国有土地使用权期限届满前2年内的用地原则上不得申请纳入城市更新单元计划。纳入城市更新单元计划后使用权期限届满的，可按照我市城市更新政策继续推进。

2.用地范围优化：因城市更新单元规划审批前未进行土地权属核查或土地权属核查存在误差等原因，城市更新单元拆除范围内包含已征转用地或无法注销的产权用地的，应优化相应用地范围。导致已批城市更新单元规划开发建设用地减少的，相应计容建筑面积从规划建筑总面积中等比例（减少的开发建设用地面积占拆除范围面积的比例）扣减，按照城市更新单元规划非强制性内容的修改程序申请规划修改。

3.土地用途确认：对于历史上未明确具体土地用途的行政划拨用地、协议出让用地，可依据产权、报建、规划验收或建设期间经市规划土地主管部门下属测绘单位出具的测绘报告等历史资料明确的建筑用途按比例划分居住、商办、工业等功能。

（四）审批流程优化与效率提升

最新政策还提出了一系列优化审批流程、提高审批效率的措施：

1.多部门协同机制：建立 “开发企业＋融资平台（投资方）＋银行＋施工企业” 多方监管方式替代现金保函，降低企业资金压力，封闭管理资金，明确资金使用用途，优先支付安置过渡费及施工建设。

2.预售资金监管衔接：住建部门在更新项目商品房预售阶段将回迁安置物业建设资金纳入到预售资金监管范围并实施监管的，各区城市更新部门、市前海管理局可以根据实施主体的申请，解除对应部分的回迁安置物业建设专项资金监管。

3.行政审批简化：加大城市更新项目融资支持力度，支持金融机构对条件成熟的项目提供信贷服务；鼓励已对项目融资贷款的金融机构参与项目处置，继续投入资金，激活市场活力，推动项目实施。

4.城市更新单元拆除范围调整：在满足城市更新单元规划合理性和可行性以及公共利益用地面积不减少的前提下，已签订搬迁补偿协议的物业权利人的用地面积不少于总用地面积的 95% 时，申报主体可申请调整城市更新单元计划拆除范围。由各区城市更新部门、市前海管理局对调出部分或调整后拆除范围内更新

5.公共利益用地征收：基于政府急需实施的城市基础设施和公共配套设施等公共利益需要，可由政府依法组织对城市更新单元拆除范围内公共利益用地进行房屋征收，相应用地由各区城市更新部门、市前海管理局公告后调出城市更新单元计划。

三、拆除重建类城市更新项目补偿标准

（一）补偿方式与基本原则

深圳市拆除重建类城市更新项目的补偿标准遵循公平、合理、保障被拆迁人合法权益的原则，主要补偿方式包括：

1.产权置换：提供与被拆迁房屋面积、价值相当的安置房。一般会按照一定比例进行置换，例如 1:1.2 等，具体比例依项目规定。安置房的区位、户型等要符2.货币补偿：按照被拆迁房屋的市场评估价进行补偿。评估机构会依据房屋的区位、用途、建筑面积等因素综合评定价值。考虑房屋的装修装饰价值，根据装3.结合补偿：被拆迁人可以选择产权置换和货币补偿相结合的方式，以满足不同需求。

（二）各类补偿费用标准

根据深圳市最新政策，拆除重建类城市更新项目的补偿费用主要包括以下几类：

1.房屋价值补偿：

永久性建筑按照拆除一平方米补偿一平方米住宅以此进行产权转换；用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.7-0.65平方米新建筑；瓦房补偿标准按照拆1平方住宅补偿1.5平方住宅进行产权转换补偿。

2.搬迁补助费：

征收住宅，房屋征收部门以期房产权调换或者经被征收人认可需要二次搬迁的，给予两次搬迁费用，并一次付清。

征收非住宅，房屋征收部门按期房产权调换或者经被征收人认可需要二次搬迁的，给予两次搬迁费用，并一次付清。

被征收人选择货币补偿的，一次性支付搬迁费用。

3.临时安置补助费：

在过渡安置期间，为被拆迁人提供临时安置补助，以保障其临时居住需求。补助标准根据房屋面积等因素确定，一般会随着过渡时间的延长适当调整。被征收人选择期房产权调换的，自签订补偿协议之日起至实际交付之日止，按规定标准支付临时安置费。被征收人选择现房产权调换的，自签订补偿协议之日起至实

4.停产停业损失补偿：

针对经营性用房，会结合房屋被征收前的效益、停产停业期限等给予补偿。被征收人选择期房产权调换的，自签订补偿协议之日起至实际交付之日止，按规定标准支付停产停业损失补偿费。被征收人选择现房产权调换的，自签订补偿协议之日起至实际交付之日止，按规定标准支付停产停业损失补偿费。

5.装修及附属设施补偿：

对房屋内的装修以及附属设施，如水电、空调等按评估价值补偿。  临时建筑补偿标准楼顶砖墙铁皮顶按每平方 300 元进行补偿，而楼顶钢架铁皮顶则按照每平方 200 元进行补偿。

6.奖励性补偿费：

用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利，如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房。

在房子建设过程中人们是需要居住的，而这段时间也是会有补助的，国家还是比较人性化的，这期间会给住宅用户每月每平方米20元的过渡期间租金补助。

（三）保障性住房配建与补偿创新

最新发布的《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》对保障性住房配建和补偿方式进行了创新：保障性住房配建基准比例：深圳一、二、三类地区的保障性住房配建基准比例分别为 20%、18%、15%。

1.差异化配建比例：

移交保障性住房用地时，在配建基准比例的基础上，城市更新单元属于城中村改造的，配建比例核减10%；城市更新单元属于旧工业区、仓储区或城市基础设施改造的，配建比例核增15%。除前述情形之外的，配建比例核减4%。

移交保障性住房时，配建比例在移交保障性住房用地的基础上核减。城市更新单元属于城中村改造的，配建比例核减3%；城市更新单元属于旧工业区、仓储区或城市基础设施改造的，配建比例核减 10%。除前述情形之外的，配建比例核减5%。

2.保障房转换机制：

申报主体或实施主体可将出售型保障性住房建筑面积的40%调整为商品住房，其余60%按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算成用地无偿移交政府。

申报主体或实施主体也可将城市更新单元配建的出售型保障性住房建筑面积的50%调整为商品住房，其余50%调整为配租型保障性住房。上述调整无需申请规划修改，直接在用地批准或用地规划许可阶段同步研究确定。配租型保障性住房建成后无偿移交政府，免缴地价。

“工改保” 项目配建规则：实施主体可取得不超过城市更新单元总建筑面积45%的商品性质建筑面积，按照城市更新单元规划容积率折算确定用地面积，交由实施主体开发建设，其余用地无偿移交给政府。

（四）补偿标准的区域差异

深圳市不同区域的城市更新补偿标准也存在一定差异，主要体现在以下方面：

1.南山区补偿标准：南山区龙辉、龙联棚改项目的行政征收补偿方案显示，征收非住宅，房屋征收部门按期房产权调换或者经被征收人认可需要二次搬迁的，给予两次搬迁费用，并一次付清。被征收人选择现房产权调换的，自签订补偿协议之日起至实际交付之日止，按规定标准支付临时安置费和停产停业损失补偿费。

2.福田区补偿标准：福田区在补偿标准上与其他区域基本一致，但在具体实施中可能会根据区域特点和项目情况进行调整。

3.宝安区补偿标准：宝安区的补偿标准与全市基本一致，但在产业导向和产业升级方面有更多的政策支持，对于旧工业区改造项目可能会有额外的补偿和奖励措施。

四、拆除重建类城市更新项目容积率调整

（一）容积率确定的基本原则

深圳市拆除重建类城市更新项目的容积率确定遵循以下基本原则：

1.地块容积构成：地块容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。其中，地块基础容积是在密度分区确定的基准容积率的基础上，根据微观区位影响条件 (地块规模、周边道路和地铁站点等) 进行修正的容积部分；地块转移容积是地块开发因特定条件，如公共服务设施、市政交通设施、历史文化保护、绿地公共空间系统等因公共利益制约而转移的容积部分；地块奖励容积是为保障公共利益目的实现而奖励的容积部分，地块奖励容积最高不超过地块基础容积的30%。容积率的计算公式为：规划容积率=（基础容积+转移容积+奖励容积）/开发建设用地面积。其中，开发建设用地面积是指实际出让给实施主体进行开发的用地面积，不含移交政府的土地。

2.基础容积计算：基础容积=基础容积率×开发建设用地面积。

深圳市将建设用地分为6个密度分区（密度一区至六区），不同分区对应不同的基准容积率（如密度三区居住用地基准容积率为2.8，商业用地为3.2）。

3.转移容积计算

转移容积源于土地移交超出基准部分或特殊公共利益贡献：一般转移容积=（实际土地移交面积-基准移交面积15%）×基础容积率。

增加转移容积：若额外移交学校、医院、文化设施等用地，可再增加30%的转移容积。

外部转移容积：建成区外部移交用地按密度分区对应转移系数计算（如密度三区转移系数1.5）。

4.奖励容积计算

奖励容积用于激励公共利益配建，总和不超过基础容积的30%（保障房奖励可突破20%限制）：政策性住房配建安居房、人才住房等，按比例计入奖励（如配建比例15%的50%计入奖励）；社区健康服务中心按2倍面积奖励，垃圾转运站按3倍奖励；保留历史建筑按1.5倍投影面积奖励；24小时开放的地下通道或连廊按投影面积奖励。

5.特殊情形与限制

城中村项目：现状容积率≥2.5且合法用地≥70%时，可按净拆建比校核（如用地≤10公顷时上限1.9）。

工改工项目：普通工业用地（M1）基准容积率4.0，新型产业用地（M0）需满足产业监管要求。

容积率上限：居住用地密度三区上限5.0，商业用地密度三区上限8.0。

（二）不同类型用地的容积率标准

根据《深圳市城市规划标准与准则》，不同类型用地的容积率标准如下：

1.居住用地容积率：居住用地地块容积率等级分为4个等级区间，对应的密度分区基准容积率及容积率上限如下表所示：

2.商业服务业用地容积率：商业服务业用地地块容积率等级分为 5 个等级区间，对应的密度分区基准容积率如下表所示：

3.工业用地容积率：工业用地地块容积率分为 3 个等级区间，对应的密度分区基准容积率如下表所示：

（三）容积率调整的修正系数

深圳市在确定具体地块容积率时，还会根据地块规模、周边道路和地铁站点等因素进行修正：

1.地块规模修正系数：地块面积小于等于基准用地规模时，地块规模修正系数为 0。地块面积大于基准用地规模时，地块修正系数按超出基准用地规模每 0.1 公顷计 0.005 并累加计算，不足 0.1 公顷按 0.1 公顷修正，最大取值小于等于 0.3。

2.周边道路修正系数：根据地块与周边城市道路的关系，周边道路修正系数依据地块周边毗邻城市道路的情况分为一边、两边、三边及周边临路四类。周边道路修正系数如下表所示：

3.地铁站点修正系数：车站类型分为多线车站 (2 站及以上)、单线车站两类；以站台几何中心作为规定半径计算圆心，规定半径分为 0-200米、200-500米两个等级。同一车站的地铁站点修正系数如下表所示：

（四）特定情形下的容积率调整

在特定情形下，深圳市对拆除重建类城市更新项目的容积率调整有特殊规定：

1.城中村改造项目容积率校核：本意见施行之日前已批准列入城市更新单元计划但尚未批准城市更新单元规划的城中村改造项目，经区政府或市前海管理局确认2年内可确认实施主体的，可按照《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》第八条规定对规划容积进行校核，不受现状容积率不低于2.5 限制。

2.密度分区未覆盖情形：除机场、码头、港口、核电站等特殊管理地区外，因城市规划调整而出现的密度分区未覆盖地区，用地位于一般地区的原则上应按照相邻片区同等密度分区确定；用地紧邻基本生态控制线等生态敏感地区，原则上应比相邻片区密度分区下降一区确定。

3.适当降低规划容积情形：规划容积应满足公共服务设施、交通设施、市政设施承载能力及特色风貌区、生态敏感、核电防护、地质安全、机场限高等特定要求，无法满足的，应通过研究适当降低。

4.直接依据法定图则确定规划容积情形：规划容积按照所在片区已批法定图则确定的开发建设量申报的，可直接依据法定图则确定。

5.历史项目拆建比校核情形：2016 年 12 月 28 日之前纳入更新计划且现状开发强度过高的，可将净拆建比作为容积率校核因素，并给出净拆建比的参考上限校核值。

（五） 容积率调整的区域差异

深圳市不同区域在容积率调整方面存在一定差异：

1.福田区容积率调整：福田区作为深圳的中心城区，属于密度一区或二区，基准容积率较高。根据《深圳市城市规划标准与准则》，密度一、二区的居住用地基准容积率为 3.2，商业服务业用地基准容积率为 5.4 或 4.5，工业用地基准容积率为 4.0 或 3.5。福田区的容积率调整更加注重公共利益和城市品质提升，对公共服务设施、交通设施、历史文化保护等方面的要求更高。

2.南山区容积率调整：南山区作为深圳的科技创新中心，在容积率调整上更加注重产业发展和创新空间保障。南山区的部分区域属于密度一区，基准容积率较高，而其他区域可能属于密度二区或三区。南山区在容积率调整上对科技创新和高新技术产业发展有更多的政策支持，如对新型产业用地的容积率调整更为灵活。

3.宝安区容积率调整：宝安区作为深圳的制造业基地和未来发展重点区域，在容积率调整上更加注重产业升级和空间优化。宝安区的部分区域属于密度三区或四区，基准容积率相对较低，但在旧工业区改造和产业升级方面有更多的政策支持。例如，宝安区近期对宝安中心区地块 DY-01、DY-02 进行规划调整，将南街坊地块的容积率由原先 5.7 整体下调至 3.7，住宅部分更低至 3.4，以优化城市空间结构和提升居住品质。

五、拆除重建类城市更新项目产业导向

（一）产业发展总体方向

深圳市拆除重建类城市更新项目的产业导向紧密围绕国家战略和城市发展定位，主要包括以下几个方面：

1.战略性新兴产业集群：深圳市重点发展 “20+8” 战略性新兴产业集群，包括半导体与集成电路、人工智能、低空经济与空天、新能源、智能网联汽车、生物医药、高端医疗器械等7个战略性重点产业集群，网络与通信、超高清视频显示、智能终端、软件与信息服务等 4 个优势拓展产业集群，智能传感器、高端装备、仪器、机器人、高性能材料等 4 个基础支撑产业集群，数字创意、现代时尚、安全、节能环保、大健康、海洋等 5 个综合提升产业集群。

2.未来产业发展方向：深圳市积极培育发展合成生物、光载信息、智能机器人、细胞与基因等4个未来产业，推动其5-10年内产业规模实现倍数级增长；同时推动脑科学与脑机工程、深地深海、量子信息、前沿新材料等4个未来产业10-15年内发展成为战略性新兴产业中坚力量。

3.产业转型升级路径：深圳市推动产业加快向高向新向优升级，主动适应并引领全球科技革命和产业变革，发展壮大 “20+8” 战略性新兴产业集群，战略性新兴产业增加值保持两位数增长。巩固提升电子信息、汽车、新能源等产业在全球版图中的地位和竞争力，实施 "ICT+" 行动、培育 “第二增长曲线”；加快建设新一代世界一流汽车城，统筹提升本地化生产效能和全球市场“含深度”，全谱系发展新能源智能交通载具。

（二）不同类型城市更新项目的产业导向

根据不同类型的城市更新项目，深圳市制定了差异化的产业导向：

1.城中村改造项目产业导向：城中村改造项目在产业导向上更加注重城市功能完善和居住环境提升，鼓励发展与居民生活密切相关的现代服务业、社区商业、文化创意等产业，同时为战略性新兴产业发展提供配套服务。

2.旧工业区改造项目产业导向：旧工业区改造项目是深圳市产业升级的重要载体，在产业导向上更加注重发展战略性新兴产业和未来产业。根据最新政策，旧工业区改造项目的保障性住房配建比例核增 15%，以鼓励产业空间转型。旧工业区改造应重点发展新型产业、高端制造、研发设计、检验检测等产业，推动产业结构优化升级。

3.旧商业区改造项目产业导向：旧商业区改造项目在产业导向上更加注重发展现代服务业、数字经济、创意设计等产业，提升商业空间品质和服务能级。鼓励发展体验式消费、文化创意、数字内容等新业态、新模式，推动传统商业向现代商业转型。

4.旧住宅区改造项目产业导向：旧住宅区改造项目在产业导向上更加注重完善社区配套和提升居住品质，鼓励发展社区服务、健康养老、文化教育等产业，满足居民多样化、高品质的生活需求。

（三）产业空间布局规划

深圳市制定了 “20+8”战略性新兴产业集群空间布局规划和 20 个先进制造业园区空间保障指引，为城市更新项目的产业导向提供空间支撑：

1.先进制造业园区建设：深圳市加快推进石岩 — 百旺等20个先进制造业园区和72个集中连片区域土地整备、开发建设、项目导入，优化实施 “工业上楼”政策 3.0，推动老旧低效园区提级扩能，严守270平方公里工业区块红线并稳定工业用地规模和比例，为深圳经济总量向更高台阶迈进时保持工业占比基本不降低夯实国土空间支撑。

2.产业集群空间布局：深圳市根据不同区域的功能定位和产业基础，对 “20+8”战略性新兴产业集群进行了空间布局：

第一个战略重点队，针对具有战略意义、处于风口期、资源投入大的半导体与集成电路、人工智能、低空经济与空天、新能源、智能网联汽车、生物医药、高端医疗器械等7个产业集群，举全市之力集聚资源，以超常规力度支持培育。

第二个优势拓展队，针对产业基础好、市场相对成熟的网络与通信、超高清视频显示、智能终端、软件与信息服务等 4 个产业集群，进一步固本强基，以链主企业为核心，完善产业链关键环节布局，形成产业链优势互补发展格局。

第三个基础支撑队，针对基础支撑作用大、成效显著、周期长的智能传感器、高端装备、仪器、机器人、高性能材料等4个产业集群，聚焦重点环节靶向发展，为其他产业集群增势赋能。

第四个综合提升队，针对产业集聚效应初显、处于成长阶段的数字创意、现代时尚、安全、节能环保、大健康、海洋等 5 个产业集群，以深化发展为主攻方向，推进重点领域场景应用落地，推动产业集群特色发展。

（四）产业政策支持措施

深圳市为推动拆除重建类城市更新项目的产业发展，制定了一系列政策支持措施：

1.重点产业办公室：深圳市组建新能源汽车、人工智能、医药和医疗器械三个重点产业办公室，加强对重点产业的统筹协调和政策支持。         

行动计划实施：深圳市实施车规级芯片和功率半导体、新一代卫星通信智能终端等7项行动计划，推动重点产业和关键技术突破。

2.产业计量测试中心：深圳市获批智能网联汽车 "车路云一体化" 应用试点、电动汽车电池及充电系统产业计量测试中心、民用无人机产品质量检验检测中心（广东），为产业发展提供技术支撑和质量保障。

3.低空经济发展：深圳市上线验证运行可为大规模低空飞行进行精细化时空资源分配的智能融合基础设施，新开通物流无人机航线94 条，建成各类低空起降设施483个，载货无人机飞行架次增长15.0%、规模居全国第一，推动低空经济产业快速发展。

4.产业创新发展：深圳市集成电路、工业机器人、智能手机产量分别增长 16.0%、31.8%、9.3%，分别占全国 14.8%、24.1%、23.4%，产业创新发展成效显著。

（五）产业导向的区域差异

深圳市不同区域在拆除重建类城市更新项目的产业导向上也存在一定差异：

1.福田区产业导向：福田区作为深圳的中心城区和金融中心，在产业导向上更加注重发展金融服务、专业服务、数字经济、文化创意等现代服务业，以及人工智能、新一代信息技术等战略性新兴产业。福田区的城市更新项目更加注重高端要素集聚和城市功能提升，推动产业向高端化、专业化、服务化方向发展。

2.南山区产业导向：南山区作为深圳的科技创新中心和高新技术产业基地，在产业导向上更加注重发展科技创新、高新技术产业、数字经济等。南山区的城市更新项目更加注重创新空间保障和产业生态构建，推动产业向高端化、智能化、集群化方向发展。南山区在人工智能、机器人、集成电路等领域的产业集群发展迅速，2025 年上半年人工智能、机器人产业集群增加值分别增长 12.7% 和 15.9%。

3.宝安区产业导向：宝安区作为深圳的制造业基地和未来发展重点区域，在产业导向上更加注重发展先进制造业、智能装备、新能源、新材料等产业。宝安区的城市更新项目更加注重产业升级和空间优化，推动传统制造业向高端化、智能化、绿色化方向发展。宝安区在新能源汽车、智能网联汽车等领域发展迅速，2025 年上半年新能源汽车产量增长69.2%、占全国22.3%，汽车产量跃居全国城市首位。

六、拆除重建类城市更新政策对不同区域的影响

（一）对福田区的影响

福田区作为深圳的中心城区，拆除重建类城市更新政策对其产生的影响主要体现在以下几个方面：

1.城市空间结构优化：福田区的城市更新项目将更加注重空间结构优化和功能提升，通过拆除重建类城市更新项目，福田区可以进一步完善城市功能布局，提升城市品质和形象。福田区划定了 8 个地下空间重点开发区域，通过城市更新和地下空间开发相结合，优化城市空间结构，提高土地利用效率。

2.产业转型升级：福田区的城市更新项目将更加注重产业转型升级和高端要素集聚，推动产业向高端化、专业化、服务化方向发展。福田区的城市更新项目将重点发展金融服务、专业服务、数字经济、文化创意等现代服务业，以及人工智能、新一代信息技术等战略性新兴产业，提升产业竞争力和创新力。

3.居住环境改善：福田区的城市更新项目将更加注重居住环境改善和公共服务提升，通过增加公共绿地、公共空间、公共服务设施等，提高居民生活质量和幸福感。福田区的城市更新项目将按照新的保障性住房配建规定，在基准配建比例的基础上核减4%，并可选择将出售型保障性住房建筑面积的50%调整为商品住房，其余50%调整为配租型保障性住房，优化住房供应结构。

4.城市更新项目推进：福田区的城市更新项目将面临更加严格的计划管理和审批流程，城市更新单元计划的有效期管理更加规范，项目实施的时间节点更加明确。这将有助于加快福田区城市更新项目的推进，提高项目实施效率和质量。

（二）对南山区的影响

南山区作为深圳的科技创新中心，拆除重建类城市更新政策对其产生的影响主要体现在以下几个方面：

1.创新空间保障：南山区的城市更新项目将更加注重创新空间保障和产业生态构建，通过拆除重建类城市更新项目，南山区可以为科技创新和高新技术产业发展提供更多优质空间。南山区划定了10个地下空间重点开发区域，通过城市更新和地下空间开发相结合，为科技创新提供更多空间支撑。

2.产业集群发展：南山区的城市更新项目将更加注重产业集群发展和产业链完善，推动人工智能、机器人、集成电路等战略性新兴产业集群发展。南山区的城市更新项目将按照新的保障性住房配建规定，在基准配建比例的基础上核减4%，并可选择将出售型保障性住房建筑面积的50%调整为商品住房，其余50% 调整为配租型保障性住房，优化住房供应结构，为产业人才提供更好的居住条件。

3.城市品质提升：南山区的城市更新项目将更加注重城市品质提升和功能完善，通过增加公共服务设施、文化设施、绿色空间等，提高城市环境质量和宜居性。南山区近期对南山小学宗地进行了规划设计条件变更，将容积率由≤0.79 调整为≤2.27，建筑面积由 7340 平方米调整为 22855 平方米，以满足教育发展需求，提升教育设施水平。

4.城市更新模式创新：南山区的城市更新项目将面临更加创新的政策环境和实施机制，通过 “比例转换 + 土地置换” 机制，盘活存量城市更新项目，提高项目实施效率和经济可行性。南山区的城市更新项目将更加注重产业发展和创新空间保障，对新型产业用地的容积率调整更为灵活，为科技创新和高新技术产业发展提供更多支持。

（三）对宝安区的影响

宝安区作为深圳的制造业基地和未来发展重点区域，拆除重建类城市更新政策对其产生的影响主要体现在以下几个方面：

1.产业升级和空间优化：宝安区的城市更新项目将更加注重产业升级和空间优化，通过拆除重建类城市更新项目，宝安区可以推动传统制造业向高端化、智能化、绿色化方向发展，优化产业空间布局，提高土地利用效率。宝安区划定了 8 个地下空间重点开发区域，通过城市更新和地下空间开发相结合，为产业升级和空间优化提供更多可能。产城融合发展：宝安区的城市更新项目将更加注重产城融合发展和职住平衡，通过增加居住用地、公共服务设施、公共空间等，提高产业工人的生活质量和幸福感，促进产业和城市协调发展。宝安区的城市更新项目将按照新的保障性住房配建规定，在基准配建比例的基础上核减 4%，并可选择将出售型保障性住房建筑面积的 50% 调整为商品住房，其余 50% 调整为配租型保障性住房，优化住房供应结构，为产业工人提供更好的居住条件。

2.交通基础设施完善：宝安区的城市更新项目将更加注重交通基础设施完善和交通拥堵缓解，通过优化交通网络、增加公共交通设施、改善慢行系统等，提高交通便利性和效率。宝安区近期对宝安中心区地块 DY-01、DY-02 进行规划调整，将南街坊地块的容积率由原先 5.7 整体下调至 3.7，住宅部分更低至 3.4，以优化城市空间结构和提升居住品质。

3.城市更新项目实施：宝安区的城市更新项目将面临更加规范的计划管理和审批流程，城市更新单元计划的有效期管理更加严格，项目实施的时间节点更加明确。宝安区的《2025 年深圳市宝安区城市更新单元计划》规定，城市更新单元计划有效期为 2 年，自 2025 年 5 月 23 日起，宝安区城市更新和土地整备局将适时调整，以提高城市更新项目的实施效率和质量。

（四）对其他区域的影响

深圳市其他区域在拆除重建类城市更新政策下也将产生不同程度的影响：

1.罗湖区：罗湖区划定了 3 个地下空间重点开发区域，通过城市更新和地下空间开发相结合，优化城市空间结构，提高土地利用效率。罗湖区的城市更新项目将更加注重产业转型升级和历史文化保护，推动传统商业向现代商业转型，提升城市品质和形象。

2.盐田区：盐田区划定了 1 个地下空间重点开发区域，通过城市更新和地下空间开发相结合，优化城市空间结构，提高土地利用效率。盐田区的城市更新项目将更加注重生态保护和旅游发展，推动产业向绿色化、生态化、高端化方向发展。

3.龙岗区：龙岗区划定了 7 个地下空间重点开发区域，通过城市更新和地下空间开发相结合，优化城市空间结构，提高土地利用效率。龙岗区的城市更新项目将更加注重产业集群发展和创新空间保障，推动电子信息、新能源、新材料等产业发展，提升产业竞争力和创新力。

4.龙华区：龙华区划定了 4 个地下空间重点开发区域，通过城市更新和地下空间开发相结合，优化城市空间结构，提高土地利用效率。龙华区的城市更新项目将更加注重产业升级和空间优化，推动智能制造、数字经济等产业发展，提升城市品质和形象。

5.坪山区：坪山区划定了 3 个地下空间重点开发区域，通过城市更新和地下空间开发相结合，优化城市空间结构，提高土地利用效率。坪山区的城市更新项目将更加注重产业发展和创新空间保障，推动新能源汽车、生物医药等产业发展，提升产业竞争力和创新力。

6.光明区：光明区划定了 3 个地下空间重点开发区域，通过城市更新和地下空间开发相结合，优化城市空间结构，提高土地利用效率。光明区的城市更新项目将更加注重科技创新和产业发展，推动新材料、新能源、智能装备等产业发展，提升产业竞争力和创新力。

7.大鹏新区：大鹏新区划定了 1 个地下空间重点开发区域，通过城市更新和地下空间开发相结合，优化城市空间结构，提高土地利用效率。大鹏新区的城市更新项目将更加注重生态保护和旅游发展，推动产业向绿色化、生态化、高端化方向发展。

七、结论与建议

（一）主要结论

深圳市最新出台的拆除重建类城市更新政策，从审批流程、补偿标准、容积率调整、产业导向等方面进行了全面规范和优化，为深圳市的城市更新工作提供了更加明确的政策指引和制度保障。通过对深圳市拆除重建类城市更新政策的分析，可以得出以下主要结论：

1.审批流程更加规范高效：新政策对城市更新单元计划管理、城市更新单元规划审批、实施主体确认与用地审批等环节进行了全面规范，明确了各环节的时间节点和工作要求，提高了审批效率和透明度。同时，新政策还提出了一系列优化审批流程、提高审批效率的措施，如建立多部门协同机制、预售资金监管衔接等，为城市更新项目的顺利推进提供了制度保障。

2.补偿标准更加科学合理：新政策对拆除重建类城市更新项目的补偿标准进行了系统规范，明确了产权置换、货币补偿、结合补偿等多种补偿方式，以及房屋价值补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿、装修及附属设施补偿、奖励性补偿费等各类补偿费用的标准和计算方法。同时，新政策还对保障性住房配建和补偿方式进行了创新，如保障性住房配建比例差异化、保障房转换机制等，为被拆迁人提供了更多选择和更好保障。

3.容积率调整更加灵活多元：新政策对拆除重建类城市更新项目的容积率调整进行了系统规范，明确了地块容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成，以及不同类型用地的容积率标准、修正系数等。同时，新政策还针对特定情形下的容积率调整作出了特殊规定，如城中村改造项目容积率校核、密度分区未覆盖情形、适当降低规划容积情形等，使容积率调整更加灵活多元，适应不同区域、不同类型项目的需求。

4.产业导向更加明确聚焦：新政策对拆除重建类城市更新项目的产业导向进行了系统规范，明确了 "20+8" 战略性新兴产业集群和未来产业发展方向，以及不同类型城市更新项目的产业导向。同时，新政策还制定了产业空间布局规划和一系列产业政策支持措施，为城市更新项目的产业发展提供了明确指引和政策保障。

5.区域影响更加差异化：新政策对深圳市不同区域的拆除重建类城市更新项目产生了不同程度的影响。福田区更加注重城市空间结构优化、产业转型升级、居住环境改善；南山区更加注重创新空间保障、产业集群发展、城市品质提升；宝安区更加注重产业升级和空间优化、产城融合发展、交通基础设施完善；其他区域也根据各自特点和发展需求，在城市更新政策下呈现出不同的发展态势。

（二） 政策建议

基于对深圳市最新拆除重建类城市更新政策的分析，提出以下政策建议：

1.完善配套政策和实施细则：建议深圳市进一步完善拆除重建类城市更新政策的配套政策和实施细则，明确各项政策的具体操作流程和标准，提高政策的可操作性和透明度。例如，制定保障性住房配建的具体实施细则、容积率调整的具体操作指南、产业导向的具体评估标准等，为城市更新项目的实施提供更加明确的指引。

2.加强部门协同和政策协调：建议深圳市加强各部门之间的协同配合和政策协调，形成工作合力，共同推进城市更新工作。例如，建立城市更新部门、规划部门、住建部门、产业部门等多部门协同工作机制，加强政策衔接和工作协调，避免政策冲突和工作脱节。

强化公众参与和社会监督：建议深圳市强化公众参与和社会监督，提高城市更新工作的透明度和公信力。例如，建立健全城市更新项目的公众参与机制，广泛听取社会各界的意见和建议；建立城市更新项目的社会监督机制，加强对项目实施过程的监督和评估。

3.优化利益平衡和风险防范：建议深圳市优化城市更新项目的利益平衡和风险防范，确保各方利益得到合理保障，防范各类风险。例如，建立健全城市更新项目的利益协调机制，平衡好政府、市场主体、被拆迁人等各方利益；建立城市更新项目的风险评估和防范机制，防范社会稳定风险、资金链断裂风险、工程质量安全风险等各类风险。

4.加强政策评估和动态调整：建议深圳市加强对拆除重建类城市更新政策的评估和动态调整，根据实施情况和发展需求，及时调整和完善政策，提高政策的适应性和有效性。例如，建立城市更新政策的定期评估机制，对政策实施效果进行全面评估；建立城市更新政策的动态调整机制，根据评估结果和发展需求，及时调整和完善政策。

（三）未来展望

深圳市拆除重建类城市更新政策的实施，将对深圳市的城市发展产生深远影响，未来展望主要体现在以下几个方面：

1.城市空间结构持续优化：通过拆除重建类城市更新项目，深圳市将进一步优化城市空间结构，提高土地利用效率，完善城市功能布局，提升城市品质和形象。深圳市将划定 48 个地下空间重点开发区域，通过城市更新和地下空间开发相结合，优化城市空间结构，提高土地利用效率。

2.产业转型升级持续推进：通过拆除重建类城市更新项目，深圳市将进一步推动产业转型升级，发展壮大 "20+8" 战略性新兴产业集群和未来产业，提升产业竞争力和创新力。深圳市将实施 "20+8" 战略性新兴产业集群规划政策 2.0 版、空间布局规划和 20 个先进制造业园区空间保障指引，推动产业加快向高向新向优升级。

3.居住环境持续改善：通过拆除重建类城市更新项目，深圳市将进一步改善居住环境，提高居民生活质量和幸福感。深圳市将按照新的保障性住房配建规定，增加保障性住房供应，优化住房供应结构，为居民提供更多选择和更好保障。

4.城市治理水平持续提升：通过拆除重建类城市更新项目，深圳市将进一步提升城市治理水平，完善城市治理体系，提高城市治理能力。深圳市将加强城市更新项目的规划管理、审批管理、实施管理，建立健全城市更新项目的全过程监管机制，提高城市治理的科学化、精细化、智能化水平。

5.区域协调发展持续推进：通过拆除重建类城市更新项目，深圳市将进一步推进区域协调发展，促进各区域优势互补、协同发展。深圳市将根据不同区域的功能定位和发展需求，制定差异化的城市更新政策，引导各区域发挥比较优势，形成区域协调发展新格局。

总之，深圳市最新出台的拆除重建类城市更新政策，为深圳市的城市更新工作提供了更加明确的政策指引和制度保障，将有力推动深圳市城市空间结构优化、产业转型升级、居住环境改善、城市治理水平提升和区域协调发展，为深圳市建设中国特色社会主义先行示范区和社会主义现代化强国的城市范例提供有力支撑。